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红楼知乎:借名买房的法律风险

2020-06-30 11:15 编辑:dd   作者:未知 对此文章感兴趣的有:

借名买房是指房屋的实际出资人,借用他人(登记人)名义购房,并以登记人的名义登记房屋所有权的行为。目前借名买房的行为大量存在,因借名买房而导致的争议也越来越多。

近年来,为遏制房价过快上涨,中央三令五申房住不炒,各地也出台了一系列限购政策。此外,为解决低收入人群的住房问题,政府也推出了经济适用房等政策性保障住房。限购政策的出台和政策性保障用房设置了购房门槛,因此很多丧失购房资格的人就借用有购房资格人的名义来买房。

以长沙为例,目前一般情况下长沙首套房的首付比例为30%,契税缴纳比例为房屋价款的2%,而二套房的首付比例至少在35%以上,契税缴纳比例则为房屋价款的4%。因此,有些人为享受更低比例的首付、缴纳更少的税费就会借用有首套购房资格人的名义来买房。

有些人为逃避债务,以他人名义购房,将房屋登记在他人名下,从而造成自身名下无财产可供执行的假象。

首先,我们来分析,违反限购政策的借名买房的合同效力。根据合同法相关司法解释的规定,判定合同效力的依据是全国人大及其常委会颁布的法律和国务院颁布的行政法规。但限购政策是政府发布的一般规范性文件,其效力等级远低于法律和行政法规。因此,从法律规定和司法实践来看,绝大多数法院认为违反限购政策的借名买房的合同是有效的。

其次,我们来分析违反国家政策购买经济适用房等政策性保障住房的借名买房合同效力。我们之前讲过,政策性保障住房是政府为解决低收入人群的住房问题,从而推出的优惠政策,具有极强的社会公益性。如果允许借名购买政策性保障住房,则必然导致低收入人群无房可住,明显损害了社会公共利益。因此,一般情况下借名购买政策性保障住房的合同会被认定为无效合同。

企图将登记在自己名下的房屋占为己有。这种情况下,如果借名人没有充分的证据,法院有可能认定借名人与登记人之间构成赠予或者其他法律关系,导致借名人最终房财两空。

2,即使法院认定借名买房合同有效,在借名人仍未获得购房资格的情况下,借名人请求确认房屋归其所有或要求登记人办理过户登记的诉讼请求一般不会得到法院的支持。

3,借名买房的情况下,登记人将房屋出售给他人,如果该买受人是善意的,则借名人无法要求该买受人返还房屋。

4,多地法院规定,人民法院对被执行人名下的房屋实施强制执行,案外人以自己与被执行人存在借名买房关系,自己是房屋的实际所有人为由,要求法院停止执行的,原则上不予支持。因此,借名人的房屋有可能因为登记人的原因被法院强制执行。

经过以上分析,借名买房对于借名人来说,存在登记人反悔、房屋被登记人转卖他人、房屋因登记人的原因被法院强制执行等诸多法律风险,稍有不慎,将会房财两空。因此,对于借名买房的行为,建议广大消费者慎之又慎,三思而后行。

(文/贾肖虎,作者系湖南湘达律师事务所副主任,建筑房地产法律事务部主任,长沙市优秀青年律师。)

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